Девелоперам выгодно их строить из-за дефицита предложения и быстрых сроков окупаемости
В прошлом году в России открылось 16 новых термальных комплексов общей площадью 140 000 кв. м. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании NF Group. По ее данным, это на 23% превышает итоги 2024 г. по числу таких проектов и в 2 раза – по площади. В общей сложности в стране работает 76 термальных комплексов на 460 000 кв. м, добавляет партнер NF Group Ольга Широкова.
Похожая статистика и у других консультантов. Такое же количество запущенных в прошедшем году проектов этого сегмента насчитали в CORE.XP и Nikoliers. Но представитель последней говорит, что прирост с 2024 г. по площади составил 78% (до 130 000 кв. м). Общую емкость рынка руководитель направления стратегического консалтинга этой компании Олег Германенко оценивает в 78 объектов на 461 000 кв. м.
В 2025 г. были открыты объекты в шести новых для этого сегмента регионах: Ярославской, Оренбургской, Брянской, Омской областях, а также в Севастополе и Республике Карелии, уточняет Широкова. В то время как годом ранее, по ее словам, термы появились лишь в трех новых субъектах: в Красноярском и Хабаровском крае, а также в Пензенской области. Сейчас на рынке России, по данным NF Group, представлено пять сетевых операторов: Green Flow, Termoland, «Баден-Баден», «Городские термы» и «Термы Наутико». На них приходится 50% действующих площадей, лидерство по объему площадей в 2025 г. сохраняет Termoland (29%), сообщают консультанты. В прошлом году ее портфель пополнился семью объектами совокупной площадью 83 400 кв. м, утверждает Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (владеет брендом). По его словам, в 2024 г. было открыто лишь три комплекса. Совокупная же площадь за год увеличилась в 3 раза. В других компаниях на запросы не ответили.
Российский рынок терм в формате самостоятельных курортно-оздоровительных объектов формируется с 2012 г., ранее такие комплексы были частью инфраструктуры баз отдыха или отелей, поясняет Широкова. Но активное развитие этого сегмента, по ее словам, началось с 2021 г., фактически после окончания пандемии коронавируса. Именно она привела к увеличению интереса жителей всего мира к своему здоровью, резюмирует эксперт. Как итог, за последние пять лет, по данным NF Group, в стране построили 56 терм, тогда как за предыдущие девять – всего 23.
Естественным называет рост рынка терм руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. По его словам, он характерен для любого нового сегмента.
В России этому способствует активизация внутреннего туризма, уверена Широкова. Термы представляют собой городские курорты, всесезонную альтернативу времяпрепровождения на море, поясняет она. Такие комплексы дают возможность отдохнуть по очень доступной цене, добавляет генеральный директор бренда «Термопорт» Кирилл Назаров.
Спрос на услуги терм огромен, утверждают эксперты. По словам директора городского курорта «Территория притяжения» в Магнитогорске Алексея Жлобы, только за январские праздники на его объекте побывало более 19 000 человек, при том что он открылся лишь 1 декабря 2025 г. Посещаемость подобных комплексов будет расти в геометрической прогрессии в ближайшие 10–15 лет, уверен Ручьев. По его словам, только за последний год средняя ежемесячная выручка «Термолэндов» выросла в 3,6 раза до 450 млн руб. При этом капитальные затраты на термы меньше, чем, к примеру, на аквапарки, говорит коммерческий директор «Балчуг девелопмента» Ирина Соболева.
Площадь полноценного спа-центра начинается от 1000 кв. м, инвестиции в такой метраж стартуют от 200 000 руб. на 1 кв. м без учета стоимости недвижимости, уточняет директор по развитию Hansa Group Павел Евсюков. Кроме того, интеграция термальных комплексов в жилые кварталы или многофункциональные проекты резко увеличивает трафик и практически убирает сезонную зависимость, говорит управляющий партнер проекта «Собер-Баш курорт» ГК «Точно» Евгений Фельд.
Для торговых центров термы – якорные арендаторы: часть их посетителей становятся покупателями магазинов, объясняет Назаров. Для жилых же комплексов такие объекты, по его словам, являются инфраструктурой, которая увеличивает привлекательность домов. В регионах с холодным климатом термальные курорты формируют дополнительный сценарий досуга для отелей, особенно в низкий сезон, добавляет Евсюков. С учетом всего этого термы – один из самых выгодных форматов коммерческой недвижимости для девелопера сегодня, утверждает Фельд. По словам заместителя генерального директора курорта «Лучи» Ольги Нарт, у них более высокая маржинальность по сравнению с классическими досуговыми объектами за счет высокого трафика и внесезонного спроса. Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер уточняет, что она варьируется от 10–15 до 25% годовых.
Средняя доходность терм зависит от локации, качества сервиса и масштаба проекта, но обычно составляет 15–30% годовых, соглашается Германенко. В Москве этот показатель выше, чем в регионах: по словам коммерческого директора, «Балчуг девелопмента» Ирины Соболевой, в столице он доходит до 55–60% годовых, тогда как в среднем по стране – до 15–30%. Ручьев подтверждает маржинальность таких проектов на уровне 50% и более. Но, по его словам, такое возможно при выходе загрузки в них на целевой уровень.
Неудовлетворенный спрос на этом направлении делает сроки окупаемости термальных комплексов одними из самых низких в коммерческой недвижимости, отмечает заместитель директора отдела стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP Ксения Непомнящих. У таких объектов этот показатель составляет 4–7 лет, тогда как для более крупных рекреационных курортов (аквапарков, гостиниц, спорткомплексов) он зачастую превышает 10 лет, уточняет Германенко. При этом раньше термальные комплексы приносили сверхприбыли и могли окупиться за два года, утверждает Саурин. Опрошенные «Ведомостями» девелоперы считают, что такое возможно даже сейчас. При арендной схеме работы затраты можно вернуть за 2–3 года с момента открытия, если строить с нуля – за четыре года, говорит Назаров.
На 2026 г. анонсировано открытие 20 новых объектов площадью более 130 000 кв. м в 13 регионах, сообщает NF Group. По ее данным, термальные комплексы заявлены в Ульяновской, Орловской, Тамбовской областях, а также в Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском округах и Республике Бурятии. На стадии проектирования действительно находится более 20 объектов, но в текущем году достроят не все, уверен Назаров. По его словам, на 2026 г. намечено «более 10 открытий».
Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/02/03/1173533-ploschad-novih-term-v-rossii-uvelichilas
