По итогам 2025 года рынок элитного жилья Москвы продемонстрировал неожиданную перестройку географии спроса: рекордный рост в одних районах сочетается с существенным снижением в других. Аналитики «НДВ-Недвижимость» провели исследование, которое переосмысливает привычные представления о «золотых милях» Москвы. Результаты имеются в распоряжении Bankiros.ru.
Сегодня средняя стоимость недвижимости в элитном сегменте Москвы составляет 370,9 млн рублей при средней площади 147 квадратных метров. Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 2,5 млн рублей, увеличившись за год на 18,2%. При этом элит-класс занимает лишь 2,1% от совокупного рынка первичной недвижимости «старой» Москвы – всего 1,8 тысячи квартир и апартаментов в 47 проектах.
Самая высокая стоимость квадратного метра зафиксирована в Тверском районе – 3,25 млн рублей. На втором месте Хамовники с показателем 3,1 млн рублей, замыкает тройку Якиманка – 2,9 млн рублей за «квадрат».
Несмотря на турбулентность в традиционных элитных районах, Замоскворечье укрепило свои позиции и заняло второе место по объему сделок с долей 23,4%. Количество продаж в этом районе увеличилось с 152 до 157 лотов, а его доля выросла на 1,1 процентного пункта.
Эксперты связывают интерес к Замоскворечью с появлением новых качественных проектов и переориентацией покупателей с соседней Якиманки, где предложение оказалось исчерпано.
По словам коммерческого директора «Балчуг Девелопмент» Ирины Соболевой, в районе Якиманка, традиционно считавшийся одной из престижнейших локаций столицы, обрушились на 77,5%: с 40 сделок за аналогичный период прошлого года до девяти в текущем. Доля района в структуре рынка сократилась с 5,7% до 1,4%.
Парадокс заключается в том, что средневзвешенная цена на Якиманке остается одной из самых высоких – 2,9 млн рублей за квадратный метр. Однако высокая цена при исчерпании качественного предложения вынуждает покупателей искать альтернативы.
Заметное снижение продаж также зафиксировано в Пресненском районе (-33,3%), Мещанском (-30,4%) и на Арбате (-50%).
«Якиманка и Балчуг – это фактически соседние территории, разделенные водоотводным каналом. На Якиманке новых проектов делюкс-класса практически не осталось, и мы наблюдаем прямую миграцию спроса: около 40% наших покупателей в "Садовническая, 69" пришли именно с Якиманки, не найдя там подходящего предложения. Их привлекает плюсы локации и схожий уровень цен – от 2,8 млн рублей за квадратный метр», – сообщила Соболева.
Главная сенсация года – район Фили-Давыдково, показавший рекордный рост продаж среди всех элитных локаций Москвы.
За 11 месяцев 2025 года количество сделок здесь увеличилось с 11 до 42, что составляет прирост в 281,8%. Доля района в общей структуре продаж выросла с 1,6% до 6,5%.
Положительную динамику также демонстрирует район Раменки (+52,6%) и традиционный лидер Дорогомилово (+7,8%), на который приходится максимальная доля продаж – 27,5% рынка.
Структура экспозиции элит-класса отражает смещение спроса в сторону просторных семейных форматов. Лидируют трехкомнатные квартиры со средней площадью 120 квадратных метров – на них приходится 29,2% предложения. Четырехкомнатные квартиры (167 квадратных метров) занимают 27,8% рынка.
Особого внимания заслуживает доля крупноформатных лотов – двухуровневых квартир и пентхаусов – которая составляет 20,2%. Двухкомнатные квартиры (72 квадратных метра) занимают 18,2%, а студии со средней площадью 50 квадратных метров – лишь 4,6% экспозиции.
«Мы отмечаем тренд на семейный формат, в нашей структуре продаж доля квартир с тремя и более спальнями составляет около 30%, а средняя площадь проданного лота – 135 квадратных метра. Наши покупатели – это состоявшиеся семьи 40-55 лет, которые приобретают недвижимость для собственного проживания», – пояснила эксперт.
Более половины элитного предложения (53,6%) находится на начальной стадии строительной готовности. На этапе монтажных работ – 16,3%, на завершающей стадии – 12,8%. Доля введенных в эксплуатацию объектов составляет 17,3%.
Такая структура подтверждает инвестиционную модель рынка: часть покупателей предпочитает входить в проекты на ранней стадии, фиксируя более низкую цену. При этом зачастую семейные покупатели выбирают проекты на высокой стадии готовности.
По итогам 12 месяцев 2025 года на первичном рынке элитного сегмента было зарегистрировано 650 сделок – на 8% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Доля элитных продаж в общем объеме рынка составляет 1,2%.
Географическая концентрация спроса усилилась: более половины всех сделок приходится на два района – Дорогомилово (27,5%) и Замоскворечье (23,4%). При этом традиционные «золотые мили» – Хамовники, Тверской, Якиманка – в совокупности обеспечивают лишь около 20% продаж.
«Снижение количества сделок на 8% – это не кризис, а взросление рынка. Средний бюджет сделки вырос, требования к качеству – тоже. Вложения девелоперов в их проекты увеличиваются, поэтому строительство должно быть исключительно качественным», – резюмировала Соболева.
Источник: https://bankiros.ru/news/rekordnye-ceny-i-padenie-sprosa-cto-proishodit-s-elitnoj-nedvizimostu-moskvy-20487
